OTROS – Consultas varias/Régimen tributario de agentes inmobiliarios

Lima, 18.10.99

Señor

Presidente del Directorio

Cámara Peruana de Bienes Raices

Presente.-

Ref.: Carta C.P.B.R. CART 022/99

Es grato dirigirme a usted en atención al documento de la referencia, mediante el cual plantea las siguientes consultas en relación a los agentes inmobiliarios que efectúan el corretaje en las ventas de inmuebles:

¿En qué categoría de renta deberían encontrarse los agentes inmobiliarios, puesto que algunos otorgan facturas, boletas de venta y otros extienden recibos por honorarios?

Los servicios de asesoría inmobiliaria, ¿cómo se deben emitir, y como se deben considerar, como comisiones o como honorarios profesionales?

Los propietarios de los inmuebles a vender están obligados al pago del Impuesto General a las Ventas, de los honorarios o comisiones que abonan al agente inmobiliario, o es el agente inmobiliario el que debe asumirlo?

El agente inmobiliario, ¿a qué actividad económica pertenece, o qué código de profesión u oficio le corresponde?

¿A qué tributos en general están afectos los agentes inmobiliarios?

¿Qué formularios deben usar los agentes inmobiliarios para realizar sus declaraciones pago?

¿Cuáles y cuantos son los libros contables que se deben llevar en cada caso?

Los agentes inmobiliarios están operando como personas naturales o jurídicas, ¿cuál es a criterio de la SUNAT, lo conveniente y/o recomendable?

En relación a las consultas planteadas, cabe señalarle lo siguiente:

En relación a la presente consulta debemos manifestarle que, la denominación de "agentes inmobiliarios" como tales, no goza, para propósito del Impuesto a la Renta, de un tratamiento particular que permita establecer a priori, la categoría de renta a la que debe atribuirse los ingresos que pudieren obtener en virtud a la realización de sus actividades económicas.

En efecto, y a diferencia –por ejemplo- de los Notarios en los que la propia normatividad del Impuesto a la Renta, señala expresamente que los ingresos que obtengan serán considerados como de la tercera categoría; la norma tributaria no ha previsto tratamiento similar para el caso materia de su consulta.

En este orden de ideas, dependerá del análisis que se realice en cada caso particular, a efecto de establecer la categoría de renta que puede obtener un determinado contribuyente.

A mayor abundamiento, cabe señalar que resulta irrelevante para propósito de encuadrar los ingresos que obtenga un contribuyente, en una de las cinco categorías establecidas para efecto del Impuesto a la Renta, que se emitan diversas clases de comprobantes de pago, puesto que la emisión de uno u otro tipo de comprobante de pago, obedece en todo caso, al cumplimiento de las normas que sobre el particular se han establecido.

En relación a la presente consulta, no nos queda claro el sentido de la misma toda vez que, en general, los servicios no se emiten, sino se prestan. Adicionalmente, no podrían ser considerados como comisiones o como honorarios profesionales, en tanto que estos últimos conceptos responden a la contraprestación por el servicio, más no al servicio mismo.

Ahora bien, asumiendo que su consulta se refiere a si los ingresos por servicios de asesoría inmobiliaria, pueden ser calificados como de la tercera o cuarta categoría, debe considerarse lo siguiente:

Como premisa general, para efecto de determinar si los ingresos que percibe una persona por la realización de una determinada actividad, encuadran dentro de la tercera o la cuarta categoría para propósito del Impuesto a la Renta, deberá estarse al análisis del caso particular.

De este modo, si la actividad mencionada por su despacho conlleva el ejercicio individual de una profesión, arte, ciencia, u oficio, los ingresos que se obtengan serán considerados rentas de cuarta categoría, salvo el caso del inciso e) del artículo 34° del Texto Unico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo N° 054-99-EF, en cuyo caso éstos ingresos serían considerados como rentas de quinta categoría.

Por otra parte, si los ingresos derivados de la actividad realizada y calificada por su Despacho como "servicio de asesoría inmobiliaria", resulta siendo una actividad prestada por comisionistas mercantiles, estos serán considerados rentas de la tercera categoría, de acuerdo a lo previsto en el inciso b) del artículo 28° del citado TUO, y el artículo 17° de su Reglamento^(*).

De la lectura de la consulta, entendemos que la misma se encontraría referida al supuesto del cobro de comisiones afectas al Impuesto General a las Ventas, originadas en una operación vinculada a la venta de inmuebles^(**).

Sobre el particular se nos consulta si el mencionado Impuesto General a las Ventas debe ser asumido por la persona que paga el servicio, a través del otorgamiento de una comisión, o por la persona que presta el servicio.

Al respecto, y sin perjuicio de la necesidad de realizar el análisis de cada caso en particular, debe considerarse que, de acuerdo al inciso b) del artículo 9° del Texto Unico Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por Decreto Supremo N° 055-99-EF, se consideran sujetos del Impuesto General a las Ventas en calidad de contribuyentes, entre otros, a las personas naturales y personas jurídicas que presten en el país servicios afectos.

En tal sentido, el sujeto que presta el servicio es, en términos genéricos, el contribuyente del Impuesto, y como tal debe cumplir con abonar al Fisco, el tributo correspondiente, en los plazos, formas y condiciones establecidos sobre el particular.

No obstante, dada la naturaleza de tributo indirecto del Impuesto General a las Ventas, y de conformidad con lo señalado por el artículo 38° del mencionado TUO, es el usuario del servicio quien debe aceptar el traslado del Impuesto; sin que éste último se constituya en virtud a este hecho, en contribuyente del Impuesto.

En relación a los libros contables que deben llevar los "agentes inmobiliarios", debemos indicarle que no existe un tratamiento específico para este supuesto planteado por su Despacho.

No obstante, y de manera general, debe tenerse en consideración las siguientes reglas, contenidas en el artículo 65° del Texto Unico Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta.

En el caso de personas jurídicas, consideradas como tales, para propósito de dicho tributo, deberán llevar contabilidad completa.

Tratándose de otros perceptores de rentas de tercera categoría, la obligación de llevar contabilidad se cumplirá según los siguientes tramos:

Hasta 100 UIT de ingresos brutos anuales : Libro de Ingresos y Gastos e Inventarios y Balances.

Más de 100 UIT de ingresos brutos anuales: Contabilidad completa.

Los contribuyentes que obtengan rentas de cuarta categoría, deberán llevar un libro de ingresos.

En relación a la consulta 4, es del caso indicarle que las consultas planteadas de acuerdo al marco legal del artículo 93° del Texto Unico Ordenado del Código Tributario, deben referirse a la interpretación del sentido y alcance de las normas tributarias, motivo por el cual no nos es posible emitir un pronunciamiento sobre el particular.

De otro lado, en cuanto a la afectación de tributos y el uso de formularios por un determinado sujeto que realice ciertas actividades económicas, como sería el caso – según entendemos- del denominado por su Despacho "agente inmobiliario"; cabe indicar que, en lo que respecta a tributos administrados por la SUNAT, no existe un régimen especial en cuanto a tributos aplicables a estos sujetos, como tampoco se han diseñado y puesto en circulación formularios especiales para el uso de los mismos.

En todos los casos, es necesario la evaluación de las actividades que se lleven a cabo, a efecto de establecer los tributos a los cuales se encontraría afecto. Es así, a título de ejemplo, que si dicho sujeto tuviera personal contratado bajo relación de dependencia, se encontraría afecto al Impuesto Extraordinario de Solidaridad, en razón a las remuneraciones que se abonen.

Como consecuencia de la determinación de los tributos a que se encuentre afecto el sujeto, en razón a la actividad desarrollada, se emplearán los formularios que la SUNAT a puesto a disposición de los contribuyentes, o los sistemas informáticos que, en su caso, se emplean con similar finalidad, como es el caso del Programa de Declaración Telemática de Remuneraciones "PDT de Remuneraciones".

Su Despacho consulta sobre cual es, a criterio de la SUNAT, lo conveniente y/o recomendable para los agentes inmobiliarios que están operando como personas naturales o jurídicas.

Sobre el particular lamentamos no poder emitir un pronunciamiento, en la medida en que no constituye una consulta sobre la interpretación del sentido y alcance de las normas tributarias, sino una solicitud que no se encuentra dentro de los alcances del artículo 93° del Texto Unico Ordenado del Código Tributario, aprobado por el Decreto Supremo N° 135-99-EF.

Aprovecho la oportunidad para expresarle los sentimientos de mi especial consideración y estima personal.

Atentamente,

ORIGINAL FIRMADO POR

PATRICIA PINGLO TRIPE

/MDP

A0815-D9